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173套！！揭开2022年度京城别墅销冠的“去化秘籍”******

　　2022年北京别墅市场是饱含希望的一年，在多重超预期因素影响下，从供需两端的对比来看，还是明显呈现出供不应求的态势。同时，今年中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放，叠加金融16条政策出台，以及支持房企融资的“三箭齐发”。由此，反应在北京楼市的表现里，改善型置业率先回暖，不少别墅产品项目甚至出现持续热销。

　　以观承别墅·大家为例，以全年成交173套房源的佳绩，成为2022年度京城别墅成交套数销冠。值得一提的是，在去年年底北京疫情防控遍地开花，该项目反而还获得众多高净值人群的密集关注与青睐，仅12月1-12日，连续12天成交12套，走出阶段性高流速行情。

　　市场认可

　　平均每两天销售出一套房源

　　根据地产营销人数据统计显示，2022年1-12月北京别墅市场，别墅新增供应2216套，成交3300套，供不应求。其中观承别墅·大家以173套的业绩获得北京别墅成交套数TOP1的殊荣，让这个十年成长的大墅区项目，再度回归大众视野。

　　一组组热销数据的背后无不体现着观承别墅区的实力，有业内人士分析，别墅销冠相较传统平层，更具有含金量，因为每套别墅都面对的是一组更为挑剔的客户，成交周期更长，成交难度更大。因此，项目的持续热销也充分印证市场认可度，可以明显感受到置业客户的热情。

　　以观承别墅·大家全年共计成交173套房源计算，其去化速度，若按一年365天推演，基本能做到平均每两天就能销售出一套别墅产品。这个成绩，尤其在2022年市场整体销售回落的背景下，无疑显得十分难能可贵。

　　那么，观承别墅·大家的“去化秘籍”，即其支撑热销业绩背后的成因，值得我们在新年伊始，深入揭开并做出相应解读。

　　终极改善

　　精工合院超越传统迭代升级

　　从20多年前的丽京花园落户中央别墅区从而开启北京别墅市场以来，京城别墅虽几经迭代，但均以毛坯交付为主流，精装别墅可谓屈指可数。

　　对于高端别墅来说，除了占据五环中央别墅区的优越区位、紧邻温榆河生态湿地的优渥环境，这些显性价值外，万科针对高端客群需求的匠心筑造才是最后胜出的关键。

　　观承别墅·大家不仅是市场为数不多采用精装修交付的别墅项目，更通过多年别墅住区的反复实践和得失复盘，结合前三期2000余户交付业主的大量调研，真正从业主实际居住体验的角度上，对五大产品模块和7个精工细节进行了终极改善的迭代升级。

　　对比传统别墅形态，观承别墅·大家采用双拼L型合院别墅设计，保证充分采光的基础上，实现了合院的围合效果，让每一层空间都实现对阳光的私密共享。

　　走进样板间，开阔的首层空间采用悬挑结构反重力技术，并首次将剧场级建筑的无柱化解构引入住宅，实现从院落到客厅的无界延伸。且项目还特别通过楼梯间天窗，卫生间天窗，地下天窗等设计让空间更加灵动。

　　除此之外，观承大家首次引入立面BIM工具，彰显粉墙黛瓦东方意境；安装安心舒适六大系统设备，给予居住者极致舒适体验；以及打造闻香、采果、赏色的三大嗅觉、触觉、视觉多感交互景观。

　　风水声光等细节之处，通过分户墙点位上下错位布置，避免底盒对穿，保障隔音效果；顶层卧室增加内保温，增强顶层保温隔热性能；玄关设置高低差，提供分区明确的脏区和净区，保证居所干净卫生；玻璃栏板处楼梯侧面设置小夜灯，保证安全；楼梯踏步节点平滑，避免下楼时脚跟磕碰；卫生间预留拖布桶/壁挂洗衣机/拖地机器人水点，满足多样化使用需求；端户窗户设置为电动窗户，方便开启。

　　北五环

　　高净值人群青睐中央别墅区

　　作为北京最成熟、配套最齐全，氛围最良好的别墅区，顺义中央别墅区一直是高净值人群置业终极梦想的首选。

　　中央别墅区至今已经发展30余年，从1.0区域的天竺板块，到2.0区域的后沙峪板块，再到目前已经步入到观承大家所在的高丽营区域，即3.0区域，越发展越凸显后发优势。

　　观承大家自拿地之初就以“先规划，后开发”的前瞻理念，不断向市场和客户释放和释义合院产品的真正优越性。

　　对于1600-2000万量级购房人群而言，位于顺义中央别墅区的观承大家无疑是为其精准匹配、终极改善的王炸级产品。

　　该区域的发展潜力、圈层定位、交通体系、生态环境等方面赋予了多重附加价值。首当其冲的便是交通体系，高丽营板块拥有更加丰富的公共交通路网，尽享轨道交通地面交通和空中交通三网交织，同时又避开了低空航道，不会被飞行器噪音所打扰。

　　其次，产业支撑方面，观承大家项目与北京市政府重点打造的未来科技城毗邻，后者作为国务院批准的第一个“国家智慧城市试点”，目前已有数十家央企国企入驻，高知高质科研人群云集。

　　最后在生态环境方面，观承大家项目独具两河三园一湖的景观资源，即全长47.5公里的温榆河，逾百年历史的方氏渠，5万平方米的观承滨河公园，近3万平方米的中央景观鹿鸣公园，以及314公顷的新建滨水公园等，周边绿化率高达80%。

　　项目附近还坐拥15所国际学校，5大购物中心、6大高尔夫球场、7家高端马术俱乐部、8处高端酒店、10个大型专业医院等强势资源。

　　据悉，万科观承别墅·大家作为中央别墅区的收官之作共334套独栋合院，10年来产品不断迭代升级，真正做到私密与舒适的结合，符合当下高净值家庭的居住需要。

　　文/宋欣

禁售调味电子烟化名“奶茶杯”网上偷卖******

　　禁售调味电子烟化名“奶茶杯”网上偷卖

　　销售商不问买家年龄 商家明知禁售品仍出售

　　“调味电子烟不是不允许卖了么？为什么现在网上还有这么多人在卖？”近日，有网友反映，在社交平台上有人以“奶茶杯”“可乐罐”等名义出售已被国家禁止销售的调味电子烟。北京青年报记者调查发现，确有商家通过网络社交平台售卖调味电子烟。还有电子烟中间商称，有一些青少年通过网络上的商家来购买调味电子烟。

　　北京控烟协会会长张建枢介绍，此前国家鉴于调味电子烟容易诱导未成年人吸食，已规定禁止售卖此类产品。“电子烟中的调味剂一般来说是化学合成的，吸食后可进入血液，给人体造成危害。”市场监管部门也表示，调味电子烟的危害很大，其主要成分跟传统香烟一样都是尼古丁。有律师表示，网售调味电子烟的行为已违反了国家的相关规定，市民可通过拨打国家烟草专卖局举报热线等方式举报此类行为。

　　化名“奶茶杯”“可乐罐”

　　被禁售调味电子烟网上售卖

　　近日，有网友发帖称，在部分社交媒体上看到有人售卖所谓“奶茶杯”“可乐罐”等，实际联系之后，发现这些人售卖的是已被国家禁止出售的调味电子烟。

　　北青报记者根据网友的提示登录到一处社交媒体平台，在“奶茶杯”页面下，可以看到不少网友发出的求助，询问谁可以出售“奶茶杯”“可乐罐”等货品，还有网友在该页面里发布了“奶茶杯”的实物图，图上显示，所谓的“奶茶杯”其实就是调味电子烟。

　　北青报记者通过该社交媒体平台，以买家的名义联系到了多名销售调味电子烟的商家，一名商家发来的电子烟“菜单”显示，其销售多个品牌的电子烟，其中一种品牌就包括了椰青、茉莉龙井、柠檬草、香芋冰激凌等13种口味，“菜单”上的宣传文字称电子烟里有15毫升烟油，并配有600毫安电池。此外，该款电子烟的尼古丁含量为3.5%。

　　商家提供的另一款造型为玩具熊的电子烟宣传材料中显示，该款电子烟含18毫升烟油，尼古丁含量为3%，包括花皮西瓜、玫瑰葡萄、高丛蓝莓等12种口味。

　　该商家表示，相比其他商家，她出售的产品均为真品，因此价格会贵一些。商家称，会在社交平台上发布一些“奶茶杯”等关键词，一方面吸引客户，一方面规避平台的审查。

　　商家明知系禁售品仍出售

　　有上线中间商提供货源

　　北青报记者以学生身份联系了另一名商家，该商家并未因客户是学生拒绝出售电子烟，反而主动介绍了自己所有的口味。不过该商家表示，卖完这一批货物后打算先不卖了，“最近来买的人挺多，年前进的一批100多支电子烟已经卖完。但现在查得比较紧，打算卖完这批货就先停一段时间。”

　　此前国家烟草专卖局发布的《电子烟管理办法》中规定，禁止向未成年人出售电子烟产品。电子烟经营者应当在显著位置设置不向未成年人销售电子烟的标志；对难以判明是否是未成年人的，应当要求其出示身份证件。而该商家并未要求记者提供任何身份证件。

　　该商家称，其只通过邮寄的方式售卖电子烟，不会在线下店铺销售，“因为承担的风险还是很大的。”北青报记者从该商家处购买两盒调味电子烟，到货的电子烟外观如同奶茶杯，并带有一个吸管状的吸食口，即使没有打开吸食口的盖子，都能闻到一股浓烈的调味香精气味。

　　电子烟的包装盒上介绍，该电子烟的成分包括丙二醇、植物甘油、食品调味剂和尼古丁，包装盒上还特别警告尼古丁是上瘾的化学物质，未成年人禁止使用并应远离儿童和宠物。

　　针对该调味电子烟在网络上销售的情况，北青报记者已向生产企业属地市场监督管理局进行了举报，并已被该部门受理。

　　多名网上商家表示，其电子烟由上线中间商提供。北青报记者通过社交媒体上留下的另一联系方式，联系到了一名自称招收代理的中间商。该中间商表示，其可以直接对接到仓库，给下线商户发货。

　　另一名自称掌握调味电子烟仓库的商家表示，其发展的下线包括代理和批发两种，操作方式不太一样，这段时间每天出货量都很大，“至于下线如何卖出去，我就管不了了。”

　　北青报记者注意到，联系到的所有卖家均未在推销时询问过记者的年龄。

　　电子烟中调味剂多为化学合成

　　随烟雾进入血液给人体造成危害

　　北青报记者注意到，今年1月深圳市场监督管理局就曾发文称，有商家将调味电子烟以“奶茶杯”“星球杯”等名义销售，这类电子烟“对校园里的未成年学生很有吸引力，虽然是一次性，但里面却有15毫升的大容量烟油”。

　　深圳市场监督管理局介绍，2022年10月1日正式实施的《电子烟强制性国家标准》就明确规定，禁止电子烟烟弹销售除烟草外的其他风味，根据这一规定，国内已禁售任何调味电子烟。此外，电子烟的危害很大，主要成分跟传统香烟一样都是尼古丁，“青少年吸食电子烟可能会成瘾，最后转变为传统烟民的概率会更高。”

　　北京控烟协会会长张建枢介绍，所谓电子烟是一种模仿卷烟的电子设备，其烟油主要成分是尼古丁，并添加大量调味剂、芳香剂，制成如冰激凌、咖啡、白桃等口味的新型烟草。此前因口味繁多，受到部分年轻群体特别是青少年的喜爱。但青少年发育尚未成熟，易受新奇事物影响，一旦接触到电子烟，对他们的健康、安全会产生直接的威胁。

　　张建枢说，电子烟中的调味剂一般来说是化学合成的，无法像食品级产品那样被吸收，一旦吸食后，烟雾中的化学成分会直接通过呼吸进入人体，随后进入血液，给人体造成危害。张建枢表示，正是鉴于存在这些问题，国家烟草专卖局去年发布了《电子烟管理办法》，并于当年5月1日施行，其中规定，从事电子烟零售业务，应当依法向烟草专卖行政主管部门申请领取烟草专卖零售许可证或者变更许可范围。此外，去年10月1日实施的《电子烟》国家标准中要求，鉴于水果、食品、饮料等调味电子烟和无烟碱电子烟对未成年人具有较强的吸引力，容易诱导未成年人吸食，标准明确规定不应使产品特征风味呈现除烟草外的其他风味。

　　网售调味电子烟违反法规

　　将面临警告、没收、罚款等处罚

　　北京康达律师事务所律师韩骁表示，网售调味电子烟的行为已经违反《电子烟管理办法》的相关规定，“《电子烟》国家标准中明确电子烟不应对未成年人产生诱导性，不应使产品特征风味呈现除烟草外的其他风味。所以生产、销售调味电子烟，直接违反了相关规定。”

　　韩骁介绍，根据规定，对违反《电子烟管理办法》的个人、法人和其他组织，烟草专卖行政主管部门可采取监管谈话，中止平台交易资格，责令暂停生产经营业务、进行整顿，直至依法取消其从事电子烟产品、雾化物和电子烟用烟碱等生产经营业务资格等措施。

　　他表示，如果有网友发现有人在网上售卖调味电子烟的行为，可以通过拨打国家烟草专卖局举报热线或向当地、上级烟草部门投诉等方式举报。

　　韩骁说，我国《电子烟管理办法》中还规定，禁止向未成年人出售电子烟产品。电子烟经营者应当在显著位置设置不向未成年人销售电子烟的标志；对难以判明是否是未成年人的，应当要求其出示身份证件。《中华人民共和国未成年人保护法》中也有类似的规定。商家将电子烟销售给未成年人，将面临警告、没收、罚款以及行政主管部门的谈话，中止平台交易资格，责令暂停生产经营业务、进行整顿等行政处罚。　文/本报记者 屈畅 实习生 刘可纯

　　统筹/蒋朔

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）